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包头最大地产商涉非法集资被控制 多银行卷入

时间:2013-09-16 08:46:01  来源:凤凰网  作者:
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编者按/不断新出的地王,一线城市如脱缰的房价,在这样的背景下包头本地最大的地产商马一兵“消失”了,他身后则留下了数个烂尾楼盘和几千名欲哭无泪的购房者;高利贷崩盘之后的鄂尔多斯,其过半在建项目停工超过一年,全面性的烂尾几乎不可避免;济南一城粗略统计有十几个烂尾楼盘……房地产烂尾的现象近年来似乎进入了高潮。这已经不是偶发性的事件,它预示着各地多年来疯狂的、无序的、监管缺位的地产开发已经进入危机总爆发的阶段。《中国经营报》记者历时数月,考察这些烂尾项目的始末缘由,发现它们几乎都与土地违规开发、预售监管虚设、银行信贷不查以及更要命的——民间借贷紧密联系在一起,如果其中有任何一个环节保持健康都不会出现楼盘烂尾的结果。不幸的是,地产投机的风潮中很多商人和地方政府共同做了最坏的选择。

调查一

包头最大地产商造最大烂尾楼群

多家银行牵涉其中

一场雨过后,包头已有深秋的意味。对于包头“九合·米兰春天”的3700余名业主而言,体会到的则是阵阵寒意。截至9月中旬底,该项目已停工近两个月。让人更为揪心的是,随着开发商的“失踪”,复工也变得遥遥无期。来自业主们的推算,该项目涉及资金达4.5亿元左右。

《中国经营报》记者调查获悉,米兰春天开发商为马一兵——包头最大的本地开发商,作为其旗下主导企业的内蒙古九合置业发展有限责任公司(以下简称“九合置业”)曾在包头建设了多个楼盘。然而,其频频留下的败笔,“成就”了如今当地最大烂尾楼群及大量的追债者,多家银行牵涉其中,坊间一度传言,马一兵“跑路”了。

“他已在警方控制下。”8月29日,一接近警方的当地人士介绍,马一兵事件被警方定性为“非法集资”。据知情者介绍,其民间集资数额不低于20亿元。

无奈的业主

9月2日一大早,正值周一。200多人拥堵在地处钢铁大街上的某股份制银行包头分行门口。

他们是九合置业旗下万和城项目的业主,房子首付甚至全款缴纳多年,却迟迟无法入住,时至如今,部分人已无法继续承担每月高昂的银行还款,集体向多家银行申请停止还款。

8月30日,包头市建委宣传处王主任在接受本报记者采访时证实,九合置业大部分楼盘都证件不齐。她坦言,在其征地、建设等过程中均没有“缴纳监管资金”,时至今日,旗下的楼盘大部分成为烂尾项目。另据当地房管和国土部门人士介绍,以万和城为例,其二期工程并未取得国土使用证和建设用地规划许可证,也无施工许可证。而按《中华人民共和国建筑法》的规定,只有取得前两者才有资格取得后者。

尽管如此,九合置业仍能顺利地从银行拿到了贷款。据万和城业主向记者提供的一份《还款协议书(个人贷款)》载明,债务和债权方分别为业主和某股份制银行,“保证人”一栏填写的则是九合置业。这份经包头市公证处公证的协议书,除规定债务和债权方各自应承担的责任之外,还明确了九合置业自愿为业主承担连带责任保证。

而来自前述接近警方的人士表示,马一兵目前的银行账户上已经“没剩几个钱了”。

根据万和城业主出示的与九合置业签订的《包头市商品房买卖合同》(以下简称《合同》),该小区规划用途为普通住宅,每平方米价格为3706.57元;双方约定的交房日期是2012年9月30日,而对于甲方(九合置业)逾期交付商品房的情况,该合同显示乙方(业主)有权向甲方追究已付款利息,并按银行同期贷款利率计算。

据万和城部分业主介绍,在九合置业其他多个楼盘已存在不同程度“烂尾”的情况下,其中某股份制银行曾在3个月内将数亿贷款发放给了万和城项目,初步估算仅个人贷款达1.6亿元。北京市大成(济南)律师事务所王爱武律师对此解释,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》,商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款,并应对信誉不佳的企业严格限制贷款的发放。

最终,业主们的要求遭到了银行方面的拒绝。

最大烂尾楼群

8月底, “九合·米兰春天”的工地上空无一人,数十栋灰色的水泥楼房尚未封顶,出入口处仅剩一名保安看守大门。

该楼盘宣传资料表明,“九合·米兰春天”毗邻包头市母亲河——昆都仑河,2011年10月开盘,占地17万平方米,项目规划建设25栋楼。其中第一期计划2013年底交房。然而,就在今年7月份,该项目突然停工,随之而来的消息是“老板马一兵消失了”。

公开资料显示,该楼盘是包头市2010年政府惠民工程的一部分。多名业主向记者证实,该楼盘截至停工时,已经销售3700余套,仅剩40多套还在销售中。业主李勇(化名)向记者介绍,签订合同时,业主们最少缴纳30%的首付房款,多则不限,许多业主则是全款,如此算来,该楼盘涉及资金4.5亿元左右,这一数字并不包括拖欠的1亿元左右的民工工资及工程材料款等。

然而,米兰春天仅是九合置业旗下烂尾项目的一个缩影。

其旗下此前开发的“万和城”“苹果社区”等楼盘目前处于相似境况。据记者了解,烂尾楼盘涉及万和城1800余户、 苹果社区758余户、滨河包百广场20余户等。苹果社区、滨河包百广场等项目目前还是一片空地,没有任何动工痕迹,其中闲置最长时间已达三年之久。据知情者介绍,多处楼盘都曾以“政府部门和企事业单位团购”为促销手段,吸引着包括包头钢铁(集团)有限责任公司、环保局等,市场效果显著。以苹果社区为例,700多户业主中就有500多户是以此类团购名义购房,这些团购名额来自扶贫基金会、监狱、环保、交通、教育、医疗等相关部门。

记者调查了解到,近五年之内,九合置业参与开发的社区包括意城晶华、东粮广场、滨河第一城、滨河包百广场、米兰春天、万和城、苹果社区、九合东粮广场、小白河广场、番茄社区等。其中,意城晶华等最初的项目让九合置业在包头名声鹊起,成为马一兵的得意之作,并借此开始在包头跑马圈地,频繁盖楼,包括开发多处经济适用房,成了当地人眼中最厉害的包头本土开发商。

“狗揽八泡屎,泡泡舔不净。”当地一业内人士用此来描述九合置业烂尾楼群现状。

“老板”马一兵

梳理九合置业当家人马一兵的经历,不难发现,其在包头也是一个响当当的“人物”。

当地多名知情者用“摆得平政府,搞得定银行”来评价马一兵。公开资料显示,“九合·米兰春天”开盘当天,时任市委书记郭启俊亲自为其剪彩。除此之外,九合置业旗下的温泉项目“九里·温泉小镇”也曾邀请政界人士出席宣传活动。当时的宣传内容介绍,“2012包头温泉产业发展高峰论坛暨《九合温泉宣言》新闻发布会”上,时任国家旅游局政策法规司副司长周久才发表演讲,来自包头市人大、包头市政协和相关职能部门的领导,以及包头市工商联代表均有出席。这在一定程度上足以佐证马一兵的能力。

“这些商业活动之所以能请来这么多‘大人物’,与他早年的经历相关。”上述知情人士向记者透露,马一兵曾供职于青山区人民法院,积累了大量人脉,后因经济问题引咎辞职下海。最为引人关注的是,今年7月,内蒙古自治区政府原副秘书长武志忠因严重违纪被“双开”,而就在此前的调查阶段,马曾被要求参与协助调查达两个月之久。武志忠曾长期在内蒙古法院系统工作,曾任包头中级人民法院院长等职,与马一兵交情颇深。

公开资料显示,马一兵从事房地产开发已十二年,为包头当地最早地产商之一,曾号称要“建老百姓住得起的房子”,其旗下九合置业成立于2003年,注册资金9500万元。8月30日,记者从包头市工商行政管理局企业注册管理科了解到,以马一兵为法人代表的企业,除了九合置业,还有另外8家公司,除一家为粮食企业外,其余均涉足地产。

一自称马一兵“发小”的人士告诉记者,马一兵文质彬彬,是个老实人,也是个能人,而他的“能力”在下海之初就已体现。

“他拿地相对容易,一个项目还没竣工,另一项目就开始动工。”该发小人士称,九合置业很快成为包头最大本土地产商。而马一兵亦曾在媒体上公开表示,九合置业“拥有大量早期的土地储备,拿地成本较低”,因此得以迅速扩张。

民间借贷或达几十亿

就在马一兵快速跑马圈地的同时,无形中也为自己挖好了一个“坑”。

当地多名地产界人士向记者分析称,九合置业摊子铺得太大,资金链脆弱,很容易断裂。曾与其打过交道的业内人士张笑(化名)介绍,九合置业在包头的多个楼盘项目,即使刚刚挖地基,就能很容易地吸纳大量房屋预售款。然而,大部分资金并非用于相应的楼盘开发,而是转投给了其他项目。张笑直言,一旦资金难以回笼,各个项目都会受到牵连。

至于哪个项目最先引发九合置业的多米诺骨牌,当地各方说法不一。来自当地坊间传言,马一兵曾在外地投资矿业,期间,将收到业主们的预售款等资金投入其中,结果以亏损告终。不过,记者在包头市工商局并没有查询到其相关产业。

一位接近当地警方的人士透露,公安部门已以“涉嫌非法集资”对马一兵展开侦查。包头市昆都区警方向记者介绍,马一兵旗下产业涉及面广,但只有待全部调查结束后才能公开相关信息。

可以确定的是,随着国家对银行借贷政策的收紧,让马一兵雪上加霜,不得不将融资渠道转向民间借贷。多名知情人向记者证实,马一兵的融资途径的确包含民间高利贷,涉案金额可能超过另一包头富豪金利斌,后者已于2011年自焚身亡,留下12.37亿元的巨额民间债务。记者了解到,马一兵的债主主要包括当地地产商、煤矿经营者、贷款公司三类。

“就在我认识的圈子里,他就借了至少20亿元。”8月30日,当地一名地产开发商赵晓东(化名)对此估算。赵与马一兵颇为熟悉,几年前,马一兵曾向其公司借款5000万元融资。如今,随着马一兵的“失踪”,他开始了追债路程。

这一数字得到更多知情者的认可。张笑表示,马曾向其煤矿主朋友借款1.4亿元,目前这份债务包括利息在内已达2.8亿元;而他所熟知的另外两名企业主,也曾放贷给马一兵,数额分别为8000万元、3000万元。这些贷款的利率为3分钱至5分钱不等,远高于银行和小额贷款公司的利率。“马一兵欠贷款公司的钱,只还上了一家,其余都欠着呢。”一当地贷款公司负责人透露。

在赵晓东及其他知情者眼中,压倒马一兵的最后一根稻草,可能起因于一笔7亿元的投资打了水漂。

马一兵凭借多处楼盘项目,通过当地招商[简介 最新动态]引资,吸引了一来自香港的投资人,并准备投资7亿元。屋漏偏逢连夜雨,此时,武志忠东窗事发,马一兵被带走协助调查,以致咸鱼难以翻身。赵有钱透露,九合置业“烂尾”现象因此集中爆发。

8月28日下午,记者曾电话联系上了马一兵,他在电话中说,九合置业目前没有流动资金,他现在正在外地积极筹集资金。而关于其他事宜,则拒绝透露。而8月30日之后,记者又多次拨打马一兵电话,均处无人接听状态。

9月3日,当地政府成立专案工作小组,并通知当事业主向公安经济犯罪侦查部门反映情况。截至记者发稿时至,当地官方对“马一兵事件”仍无解释。

调查二过半在建项目停工超一年

鄂尔多斯:借贷危机下的复杂“烂尾”

拿大量空房和未完工的房子养鸽子,成就世界上最大“放鸽子”基地——这是今年鄂尔多斯新的冷笑话。这里的房子不再“流动”,在建的项目则像被定格在照片中。

不过对于媒体之前报道鄂尔多斯楼市“崩盘、八成烂尾”,当地房地产商刘某认为,当前具有很大不确定性,“现在说烂尾不准确,有些是暂停。但如果民间借贷危机持续,那可能真烂尾了。”停建的项目中确实有不少牵涉民间借贷危机,所以烂尾与否,很大程度上将与当地借贷危机处置情况紧密相连。

在鄂尔多斯,由于在较短时间内地产项目集中上马,许多项目并未走完审批程序,资金来源也并非银行贷款,而是来自民间借贷。

除资金、市场需求烂尾楼出现的共性因素外,当地不少房地产项目因未建时即已“售出”,这一罕见特点,也决定着这里的烂尾,可能面临更为复杂的困局。

《中国经营报》记者从相关知情人士和政府官员处了解到,目前已有过半在建地产项目停工满一年,且仍无任何复工迹象。

借贷血脉

城市扩张大潮下,地产商等不及手续、银行贷款,而选择以民间借贷资金来实现“快跑”。

“已经建成的都抵出去了,剩下都是没有建成的,也没人愿意要。”8月的一天,在东胜区办案中心外,债权人正讨论着一起借贷案的处置进展。

该案中,李姓女子用大量民间借贷资金,买下东胜铁西区多个房产,但其中实现交房的占总量不到两成。在一轮争抢后,部分债权人以明显高出市场价的价格用债权拿下现房后,而其他人则犹豫要不要那些正在停工的房产。

李姓女子和当地多数购房人一样,只要认为地段合适,便会在地产商尚未开工时,便大量投入资金购买房产。而她判断地段是否合适的标准,现在看来多少有些荒唐。“主要就是听开发商宣传,结果呢,现在整个铁西区都空荡荡的,没有一个地段是合适的。”

而在这些停建的、在借贷案中难以抵顶债务的项目中,按照东胜区官员此前接受采访时的判断,至少过半与借贷危机相关——开发商对购房者提前支付的购房款和融资资金做了同样的手续,这意味着购房者和债权人并无太大区别。

“正常应该是购房人就是买房子,预付了资金是没有利息吃的,债权人放钱给开发商相当于融资,那是应该有利息的。但是有些项目位置一般,开建以前卖的不好,那就干脆也给购房人利息,等于把融资的和购房的两头都变成债权人,只不过约定中购房人最终以房子结算,债权人以资金结算。”当地地产商刘某告诉记者,除了少数有煤炭背景的地产商外,当地多数地产项目都有民间借贷资金。

以东胜区的“方圆一厦”为例,这个曾经的鄂尔多斯第一高楼在2011年秋天停建时,只剩一两个月即可完工,但之后却再未复工,迄今已停工两年。开发商刘建强亦因深陷借贷危机而被警方监事居住。当初的购房者曾一度将该项目的房价炒至每平米10万元,但在停工后,有购房者要求退房,而债权人也对以房抵债持观望态度。

“但凡停工的,九成都和民间借贷有关系!而且关系不小!民间借贷资金就是鄂尔多斯房地产的血脉,而且还是个染了病毒的血脉。”在刘某看来,还有一些细节,让地产与民间借贷的关系变得更加复杂。比如许多地产商最初是把融资和购房两种资金区分开来的,并设不同部门,但实际运作中,有时业务员为了拿到更高提成,会有意劝导人们做出复杂的选择,比如既放贷又购房,或者将购房资金聚集到一定数额后以放贷资金入账。

市场困局

成品降价,半成品的市场则在借贷危机的“抵顶”中出现“升值”。但地产商认为,这种“交易”,只会让烂尾更加彻底。

2012年底,鄂尔多斯的房价真的降了,标志性的变化是康巴什人工湖对岸的“公务员小区”,由过去近万元变为三四千元。2011年末,曾有媒体一度报道当地楼价已经跌至三折,但事实上当时这一说法仅仅存在于网帖里。当时交易量猛跌,但彼时价格依然坚挺,甚至在今天,也有不少项目并未降价——因为即使降价,也同样没有交易量。

和民间借贷一样,这里的房子也不再“流动”,在建的项目则像被永远定格在一次快拍画面中。

“鄂尔多斯将是世界上最大的放鸽子基地,建成的房子是鸽子冬天的窝,没建成的,有窟窿眼儿的,是夏天的窝。到时候全世界人民都可以来这放鸽子。”这是鄂尔多斯当前最热门的冷笑话。

事实上,除了媒体广泛报道的铁西区和康巴什新区外,还有大量停工项目矗立在东胜区周边的铜川镇等地。这些或集中或散落的半成品建筑,与建成却空无一人的建筑相映成趣。一年半前,一家外国电视台曾以此为背景,拍摄滑板纪录片受到网友热赞。

由于当地地产多数具有民间借贷的血脉,且当前借贷危机正在胶着状态,已建成的房子不再流通,而未建成的则更难以复工。像一种轮回或讽刺,当初那些尚未开建就购买、或融资的人们,现在则统一以债权人的身份,面临着要房子或继续等待的困局,而这些房子则面临着不知何时建好的不确定性。

“你得看她有多少房子,如果不够(偿债),你肯定要先要了房子,既然开始建了,迟早是要建成嘛,总比什么都没有要强。”同样针对前述李姓女子的借贷案,从达拉特旗赶来的煤贩子张某,大声向其他债权人劝说。而有债权人则质疑他,如果这些未完工的房子一旦抵顶债务,到手之后,这些项目要完工,需要继续投钱,且有不少项目至今拖欠施工单位钱,这样一来,债权人又几乎是从一个坑跳入另一个坑,且后者更为复杂。

“如果他们这样做,那就彻底烂尾了,如果一个在建项目分割给一堆债权人,你觉得这帮人能把楼建完?这些人下面还有更多二级债权人,他们继续分割,到时候可能上百个债权人拿下一个烂尾楼,然后每个人给自己的鸽子窝写上名字完事,根本不可能建成了。”地产商刘某笑称,宣扬此举者旨在化解当前危机,却没意识到可能带来的更长远的危机,有点像饮鸩止渴。

在以往的抵顶中,由于负债一方资不抵债,完工的房子往往以高于市场价进行抵顶债务,同样的情况也出现在未完工的房子中。这种“升值”在各方看来都毫无意义。

政府接盘?

持续传出的政府接盘声音,在停工近两年的当前,开始变得毫无意义,而且即使接盘,许多项目根本不具备被救的理由。

2011年末时,东胜区政府即已讨论政府接盘部分地产的可能性,比如购买部分地产做经济适用房,甚至将部分高档地产接手后作为将来安置外来高端人才的储备房。

“实际上没有开展,也不敢贸然开展这个计划,带给市场的信号会很危险。再说政府也没钱,银行是绝对不会介入的。”知情人透露,在2011年末当地政府与各个银行的探讨中,这一计划遭银行冷漠对待,至此搁置。

也是在2011年10月,鄂尔多斯市委市政府曾提出“做大金融总量”“设立产业发展扶持基金和鄂尔多斯市城市建设发展基金,推动和支持市内房地产企业进行兼并重组”,但事实上,这三项措施在开发商看来并未起到实际效用。

当地官方数据显示,2011年全市房地产竣工面积同比下滑56.5%,而2012年民间借贷危机后,这一数据下滑达99.1%。另外,2012年鄂尔多斯全年竣工面积为433.52万平方米,但销售面积仅为232.69万平方米,房地产销售竣工比仅为0.54。

但关于政府接盘的传说仍在持续出现,给深陷借贷危机的各方带来短暂安慰。“实际是不可能,许多在建项目既有民间借贷,又拖欠施工方,关系太复杂。另外有些户型太大,不符合经济适用房标准。再说政府哪儿来的钱?”在地产商看来,即使政府出手援救,也会面临“落水者太多不知先救哪个,能救几个”的问题。

记者注意到,自2011年以来,当地公开报道中,并未出现官方明确“救市”的声音。今年5月份,鄂尔多斯市委书记云光曾表态称民生投入只能增,不能停,更不能减。“今年,我们将在改善和完善民生上,投入100多亿元,其中50多亿元要直接发放或补贴到百姓身上。”

民生投入巨大,加之公共项目和负债情况,鄂尔多斯的政府财力似乎很难做出救市之举,这是当地财政局官员和开发商都提到的观点。但另一组官方数据显示,截至2011年6月,鄂尔多斯市开工建设各类保障性住房60792套,完成自治区下达任务的137%。这一超额被解读为政府出手购买了部分房地产项目,但这一说法始终未能获得当地官方证实,而保障性住房建设、回购数据亦再未公开发布。

有趣的是,不久前有媒体报道称,渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——用土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现,尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市,房屋库存水平似乎也没有下降,但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地,这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

“这个报道在鄂尔多斯不少人看来,好像那种政府救市传说一样,又是眼前一亮,认为这里的问题可能不像想象的那么严重。但实际是,他们所说的那三种数据,在鄂尔多斯是没有多大意义的。”前述地产商分析称,由于当地许多地产根本就没有手续,自然其相应的数据也不存在于官方数据库中,所以基于此进行的任何推演都不具备实际意义。

据一位曾在7月份耗时一周驱车走遍全市在建项目的地产商估计,目前鄂尔多斯所有在建项目中,起码有六成项目在过去一年多时间里都在停工。“当然,偶尔喊几个工人做一做防水,搞一下小动作的不算复工。”

而8月记者在东胜区统计局官员处获得的说法是,目前当地官方认为停工一年以上的大概接近一半。

没有人能够断定鄂尔多斯会有多少烂尾项目,但所有人都认为烂尾取决于借贷危机和经济转型,前者牵扯资金问题,而后者则决定了市场,毕竟在当地人人均多套房的情况下,如果没有外来人口前来,这些房产很难再有购买者。而决定人口入住的先决条件是有足够多的工作机会和吸引力,即经济转型。

对于近日媒体报道鄂尔多斯有意通过人口迁移填充“鬼城”,当地财政局官员告诉记者,这一构想实际早已被多次探讨,且早在2007年开始的“生态移民”,已经将数十万人口移入城市。“过去的计划是五年,也就是今年到期,但根据自治区今年的政策,市里已经在8月之前就决定继续生态移民。”

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